Nhận định chung của Jones Lang Lasalle IP về tổng quan kinh tế Việt Nam là nền kinh tế vẫn đang tăng trưởng đều đặn. Việc phát triển thị trường bất động sản thời gian vừa qua có tác động không nhỏ đến sự ổn định của GDP năm2019.
Thị trường TP.HCM: Phân khúc nào có sự biến động giá lớn nhất?
Để trả lời cho câu hỏi này ta cần nhìn lại cả chặng đường gần 1 năm phát triển âm thầm nhưng bền bỉ của bất động sản thành phố. Mỗi phân khúc sản phẩm lại có những diễn biến riêng trong bối cảnh thị trường đang ‘nghẽn’ nguồn cung. Ít sản phẩm, nhưng giá của nhà đất nói chung không hề sụt giảm như dự báo ban đầu. Trái lại, nhu cầu của người mua có sự điều chỉnh kéo theo những thay đổi trong chi phí bỏ ra để sở hữu nhà hay đất tại TP.HCM.
Những khảo sát về giá bất động sản ở các mặt hàng từ căn hộ chung cư, biệt thự, nhà phố, đất thổ cư… để tìm ra ‘ông vua’ của ngành đã được tiến hành. Kết quả thu được từ nghiên cứu đã trả lời cho câu hỏi này.
Theo đó, đất nền là phân khúc có mức tăng trưởng ấn tượng nhất,đặc biệt là ở khu vực vùng ven nội đô và giáp ranh các tỉnh Đông Nam Bộ. Đây là một kết quả không mấy bất ngờ bởi sức nóng của đất nền đã luôn tồn tại trong 4 năm gần nhất. Nghiên cứu chỉ ra mức tăng trưởng 15-25 % của giá đất nền trung bình, cao hơn 15% so với mức tăng giá căn hộ và 5% đối với giá nhà phố và biệt thự xây sẵn. Con số này là rất đáng chú ý, trong bối cảnh các dự án dần ‘xê dịch’ ra đến khu vực ngoại đô vốn có quỹ đất tương đối và giá thấp hơn giá trị thực.
Bức tranh tương phản
Như một lẽ tất nhiên, thời gian phát triển dài của đô thị đã gần như ‘nuốt’ trọn những mảnh đất đắc địa tại nội đô TP.HCM. Phần còn lại không hấp dẫn được các nhà đầu tư và theo đó sức nóng đất các quận đã giảm nhiệt nhiều. Phải biết rằng, trong năm 2018, đất nền thành phố ghi nhận mức tăng giá ‘khủng’ dao động trong khoảng 30 đến 40%. Tình hình chuyển biến chậm đi vào 2019 khi mức tăng ghi nhận trong 10 tháng đầu năm chỉ loanh quanh tại mốc 15%, thậm chí thời điểm quý I/2019 có dự án tăng 10%. Đây chính là hệ quả của việc mức giá thứ cấp đã tăng mạnh trước đó và đã vượt qua đỉnh tăng trưởng.
Trong khi đó, giá đất nền thị trường thứ cấp ở vùng ven giáp các tỉnh lân cận như Bình Dương, Long An, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu vẫn giữ vững tốc độ tăng trưởng cùng kỳ năm ngoái. Có thời điểm, các dự án bán ra sản phẩm với giá lớn hơn giá mở bán cuối năm 2018 khoảng 35%. Rất khó có thể tìm được một lô đất dự án nào có giá tăng dưới 20%.
Lý giải điều này, chuyên gia của CBRE Việt Nam nhận định: Làn sóng dịch chuyển của nhà đầu tư về các tỉnh lân cận săn đón các dự án mới đã tạo nên hiện tượng này. Quỹ đất vốn đã khan hiếm của TP.HCM thôi thúc người có tiền tìm kiếm một nguồn cung mới. Các thị trường thứ cấp lại cung cấp các sản phẩm giá tương đối mềm, với biên độ gia tăng lớn. Các dự án được cấp phép từ UBND, có quy hoạch rõ ràng cùng cơ sở hạ tầng tốt rất hấp dẫn với nhà đầu tư. Chính vì nguồn lợi ích rất lớn này mà tồn tại mức chênh lệch đáng kể trên.
Cũng theo CBRE, năm 2020 sẽ không đón nhận biến động lớn hơn về giá cả bất động sản nói chung và đất nền nói riêng so với 2019. Mức tăng trung bình dự đoán sẽ vẫn chạm mốc 15 – 20%. Có thể nói rằng, sau thời gian dài tăng trưởng nóng, đã đến lúc đất nền TP.HCM cần chậm lại và chờ đợi thời khắc quay trở về vị thế số 1.
Nói chung, đất nền vẫn là phân khúc được cả thị trường đặc biệt quan tâm. Tính chất ổn định và tăng tiến, biên lợi nhuận tốt hơn mặt bằng chung là những lợi thế không nhỏ trong cuộc chiến mang tên thị trường bất động sản tại thành phố mang tên Bác.
