Việc vay tiền ngân hàng để đầu tư, đặc biệt là vào bất động sản, là một trong những phương thức cổ điển vẫn được sử dụng thường xuyên. Một thương vụ đầu tư thành công sẽ mang lại nguồn lợi không nhỏ cho cả hai bên cho vay và đi vay. Nhưng liệu nhà đầu tư có lường hết được những rủi ro, đặc biệt là đối với sản phẩm đất nền nói riêng?

Chuyên gia khuyên: Muốn đầu tư đất nền, đừng đi vay!

Đây là quan điểm của ông Dương Đức Hiển – Giám đốc Kinh doanh bất động sản nhà ở Savills Việt Nam chia sẻ cùng quý báo. Lời cảnh tỉnh trên bắt nguồn từ hiện trạng thực tế những dự án đất nền tại Việt Nam, đặc biệt là tại các tỉnh phía Nam.

Những dự án ma – dự án chết của siêu lừa Nguyễn Thái Luyện cùng công ty địa ốc ‘nghìn tỷ’ Alibaba đã cho những nhà đầu tư nhẹ dạ một bài học cay đắng. Tất nhiên, đây mới chỉ là bề nổi của tảng băng, khi báo chí và cơ quan chính quyền chung tay phanh phui những bê bối khủng khiếp đó ra ánh sáng. Nhưng còn bao nhiêu dự án như thế đã, đang và sẽ xảy ra hiện tượng vỡ nợ, lừa đảo như vậy?

“Chính vì thế, sự cẩn thận, an toàn khi đầu tư nên được người làm kinh doanh đặt lên hàng đầu. Đấy là ít nhất đối với vốn của bản thân tự có. Nếu đi vay Ngân hàng thì lại càng phải cẩn trọng hơn”.

Nói cho cùng, hiện trạng này có nguồn gốc từ sự manh mún, nhỏ lẻ, thiếu tầm nhìn phổ quát và thông tin, kiến thức chuyên môn của chính những nhà đầu tư. Nó đã tồn tại từ lâu và vẫn đang là điểm yếu chưa thể khắc phục.

Hãy nhìn lại những năm đầu thế kỷ 21, khi thị trường chứng khoán lần đầu nổi lên thành hiện tượng, là cơ hội làm giàu cho bất cứ ai. Thấy cái gì được đồn đại là ra tiền, người dân đều đổ xô vào kinh doanh, mua bán, đặt giá, tăng giá vô tội vạ. Thậm chí, có những trường hợp chẳng nhớ tên công ty phát hành, chứng khoán loại gì, ở lĩnh vực gì, làm ăn ra sao… Thứ duy nhất họ biết chính là mã chứng khoán trên sàn. Thử hỏi, với những lỗ hổng như thế, liệu việc đầu tư có an toàn?

Thị trường đất nền hiện giờ cũng không khác mấy so với tình trạng gần hai thập niên trước. Nghe thấy ở đâu có ‘sốt’ đất là nô nức kéo nhau đi đầu tư, vay nóng ngân hàng lãi suất cao cũng đem đổ cả vào đất. Không quan tâm bản chất, cũng không cần biết thời hạn, tính chất pháp lý, ngay cả việc có phải là dự án thật không cũng mập mờ nốt.

Chọn kênh đầu tư thông minh để có được lợi ích lớn nhất

Phải nhớ rằng, đầu tư đất nền chưa bao giờ là một phân khúc ngắn hạn. Việc sở hữu một lô đất nền trong thời gian 5-10 năm mà không bán được là chuyện rất đỗi bình thường. Nhà đầu tư cần phải hết sức kiên nhẫn và chờ đợi cơ hội đến để tránh việc ‘bán lúa non’, cắt lỗ trong khi đất chưa hội tụ đủ thiên thời – địa lợi, đạt mức gia cao nhất.

Hơn nữa, các chuyên gia cũng đề xuất những hạn mức cần đặt ra nếu muốn đi vay tiền để đầu tư. Nhà đầu tư cần sở hữu tối thiểu 60 – 70% giá trị lô đất để có cơ sở lựa chọn đi vay. Đây là hạn mức tối thiểu với độ rủi ro mà Savills cho là ‘chấp nhận được’.

Một ‘giải pháp’ mà nhà đầu tư cũng rất hay sử dụng để tìm nguồn vốn chính là việc thế chấp Ngân hàng. Vật thế chấp có thể là động sản hoặcbất động sản, nhưng phần nhiều nhà đầu tư sẽ thế chấp chính mảnh đất mình muốn mua. Tuy nhiên, đây là một phương thức không thực sự có hiệu quả. Về ngắn hạn, cách làm này sẽ huy động được nguồn vốn nhanh và sạch. Nhưng lâu dần, việc quay vòng vốn chậm dẫn đến nhiều hệ quả tiêu cực, nhà đầu tư có thể ‘mất cả chì lẫn chài’ khi chưa tìm được người mua mà Ngân hàng đã tịch biên tài sản thế chấp.

“Đất nền là khoản đầu tư lâu dài. Tốt nhất nếu bạn có tiền tiết kiệm dư, hãy mua và quên nó đi” – ông Hiển kết luận. Đây cũng là lời khuyên dành cho các nhà đầu tư muốn đầu tư vào đất lâu dài thay vì ‘lướt sóng’, chạy đua theo thị trường.