Giá đất giảm sút, giao dịch èo uột, người người nhà nhà ‘tháo chạy’, ‘bỏ của chạy lấy người’… là tình trạng đang xảy ra tại Đà Nẵng thời gian qua.
Quá khứ huy hoàng của đất nền Đà Nẵng
Cơn sốt đất khởi đầu từ cuối năm 2017 – đầu 2018 khi phân khúc đất nền tại Đà Nẵng và vùng giáp ranh với Quảng Nam có dấu hiệu tăng giá. Kể từ thời điểm đó đến đầu năm 2019, đất thổ cư, đất nền dự án tại các khu vực này tăng trưởng kỷ lục. Có thời điểm, một lô đất được đội giá lên gấp 4 lần giá gốc. Mức giá trung bình của đất đai lúc đó ít nhất cũng tăng khoảng 200% so với cùng kỳ năm trước.
Điều đó đã thôi thúc những nhà đầu tư cá nhân đổ xô về đây để tìm kiếm cơ hội. Hàng trăm tỷ đồng giao dịch đã được người dân bỏ ra để tìm mua những mảnh đất được cho là ở gần những dự án lớn sắp khởi công. Họ còn kết hợp với các tay ‘cò’ địa phương để săn lô giá hời rồi đẩy giá ‘sốc’, sang tay chuyển nhượng thật nhanh. Tất cả đều nhắm đến mục đích kiếm lợi nhuận khủng, ‘lướt sóng’ thị trường với công cụ chỉ bằng ‘nước bọt’.
Vài người đã kết thúc giai đoạn khởi đầu đó bằng khối lợi khổng lồ. Một thương gia chuyên ngành ô tô cũ tại TP.HCM kể cho chúng tôi nghe về hành trình đầu tư bất động sản Đà Nẵng. Hay tin có sốt đất, ông đã lặn lội khăn gói đến tận nơi để dò tìm, hỏi han các ‘cò’ đất. Sau một thời gian ra sức, ông đã sở hữu được mảnh đất 100m2 ở xã Hòa Tiến, huyện Hòa Vang (Đà Nẵng) với giá 400 triệu đồng. Lúc này mới chỉ là đầu năm 2018.
“Giá tăng nhanh lắm, tôi chỉ vừa mới mua được 2 tháng, chưa có ý bán mà đã có nhiều người dạm hỏi. Họ sẵn sàng trả giá tăng gấp rưỡi mà tôi còn ngần ngừ” – ông kể. Cuối cùng, lô đất trên được nhượng lại cho một nhà đầu tư khác với số tiền bằng 3 lần giá mua vào. “Lãi nhiều hơn hẳn so với đi kinh doanh ô tô”.
Tuy nhiên, cũng như trường hợp ở trên, những người thu gom đất ban đầu sau khi bán hết số lô đã mua thì ra đi ‘không kèn không trống’. Mức lãi họ thu về đến từ khoản chênh lệch khủng giữa giá bán và giá trị thực, thế nên không hề lạ lẫm khi những người tới sau ‘lãnh đủ’. Đặc biệt, khi chính quyền TP.Đà Nẵng vào cuộc, làm rõ thông tin về các dự án trong khu vực thì cơn sốt đã mất ‘nhiệt’ và nguội hẳn.
Hiện tại bấp bênh, nợ chồng nợ
Quá nhiều trường hợp người mua cuối đang đối mặt với hiện thực thua lỗ, mất cả vốn lẫn rơi vào nợ nần. Họ không kịp ‘xả’ đất trước khi cơn lũ quét đến và phá giá toàn bộ thị trường. Có những lô đất trước đây có giá tầm 1 tỷ đồng/lô, nhưng đã ngâm đến 5 – 6 tháng không bán được. Người chủ chấp nhận cắt lỗ ở mức 500 – 600 triệu, chỉ bằng một nửa giá mua để thoát khỏi tình trạng ế ấm.
Trung bình giá đất tại khu vực dự án Đà Nẵng – Quảng Nam đã giảm 300 – 700 triệu đồng/lô tùy vị trí. Ngay cả đất nền đã nằm trong khu đô thị như Phước Lý (quận Cẩm Lệ) cũng không thoát khỏi cơn khó, mất gần 300 triệu cho mỗi mảnh. Đất dự án Golden Hills (quận Liên Chiểu) sụt giảm mạnh, chỉ loanh quanh tại mốc 21 – 35 triệu/m2 và không cho thấy có dấu hiệu quay trở lại vào năm 2020.
Khổ nhất vẫn là người đi vay ngân hàng để kinh doanh, bởi bây giờ chỉ cần trả tiền lãi hàng tháng cũng khó chứ đừng nói đến trả hết gốc. Đặc biệt là thời điểm giá xuống thấp, người mua lại có tâm lý e ngại, không dám mua đất vì sợ rủi ro. Ngoài ra, họ cũng chờ một thời gian xem giá đất có hạ thêm nữa không. Đây chính là ‘tử huyệt’ khiến không ít nhà đầu tư tán gia bại sản chỉ vì đất nền Đà Nẵng.
Liệu có tương lai tươi sáng hơn trong năm 2020?
Thông tin siết chặt tín dụng bất động sản từ 2020 khiến nhiều người lo lắng. Ngân hàng nhà nước đã ban hành quy định tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn, từ đó giảm mạnh việc vay tiền đầu tư nhà đất. Ngoài ra, hệ số rủi ro của kinh doanh bất động sản cũng tăng lên mức 200%, chắc chắn kéo theo sự suy yếu của khả năng thanh khoản trên thị trường.
Các chuyên gia cũng chưa thấy dấu hiệu của một cú hích nào giúp thay đổi cán cân thị trường. Yếu tố khách quan không đủ sức làm tác động mạnh đến tình hình chung, ngay cả khi có sự điều chỉnh đến từ UBND TP.Đà Nẵng. Không ít nhà đầu tư đã rút đi với niềm tiếc nuối bởi đây vốn là mảnh đất tiềm năng với nhiều cơ hội phát triển.
Tuy nhiên, vẫn có những tín hiệu đủ mạnh để cho thấy đất nền Đà Nẵng sẽ quay trở lại. Ông Nguyễn Đức Lập – Viện trưởng Viện nghiên cứu và đào tạo Bất động sản đã chỉ ra những tác nhân có thể giúp thị trường khởi sắc. Đà Nẵng sẽ hoàn thiện và phê duyệt định hướng quy hoạch đến năm 2030, tầm nhìn tới 2045 để làm cơ sở phát triển. Chính sách tín dụng cấp mới của bản thân TP cũng được xem xét đẩy mạnh, chú trọng vào giải ngân xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho các khu đô thị mới. Ngoài ra, bài học từ Cocobay cũng thúc đẩy xây dựng hành lang pháp lý nghiêm ngặt và chặt chẽ cho dòng bất động sản du lịch, condotel, officetel…giúp lấy lại lòng tin từ các nhà đầu tư.
Rất mong mỏi điều này có thể được UBND TP.Đà Nẵng nhanh chóng triển khai để một lần nữa, các nhà đầu tư có cơ hội tiếp cận với đất nền khu vực.
