Làm thế nào để nhà đầu tư có thể yên tâm kinh doanh đất nền dự án? Hãy cùng datnennews khám phá về đất nền và những vấn đề xoay quanh phân khúc lợi nhuận cao nhưng cũng đầy rủi ro này nhé!

Khái niệm đất nền và những loại đất liên quan

Đất nền dự án là gì?

Đây là câu hỏi mà nhiều người mới bắt đầu bắt tay vào kinh doanh đất nền quan tâm nhất. Theo định nghĩa, đất nền là những lô đất vẫn còn nguyên hiện trạng ban đầu mà chưa có tác động đào xới, san lấp… của con người và máy móc. Những mảnh đất này nằm trong dự án quy hoạch tại địa phương do một chủ đầu tư tiến hành, tuy nhiên không được phép cải tạo hay xây dựng. Nói chung, khi mua một mảnh đất nền, người sở hữu sẽ được nhận lại những quyền lợinhư sau:

- Mảnh đất nằm trong một dự án và được hưởng những dịch vụ, hạ tầng được xây dựng cho dự án đó: đường sá đồng bộ, tiện lợi; nhà hàng, trung tâm thương mại, công viên…

- Mảnh đất được hưởng nền tảng pháp lý rõ ràng, được chủ đầu tư bảo đảm với pháp luật và được cấp sổ đỏ ngay nếu có. Khi có vấn đề xảy ra tranh chấp sẽ được Nhà nước bảo hộ (dựa trên giấy chứng nhận quyền sở hữu đất).

- Mục đích sử dụng của mảnh đất đa dạng, có thể xây dựng nhà ở, công ty, văn phòng, nhà xưởng… miễn là phù hợp với điều kiện cho phép. Đất có thể sang nhượng hoặc cho thuê hoàn toàn hợp lệ.

Chính vì những lợi ích như trên mà đất nền dự án thường được coi như là một phân khúc hút khách, an toàn, dễ mua, dễ kinh doanh. Thực tế đã chứng minh những lợi điểm đó có tác dụng, khi mà lợi suất của đất nền, theo các con số thống kê uy tín, luôn nằm trong top đầu các sản phẩm bất động sản.

Phân biệt đất nền dự án với đất thổ cư

Một sai lầm của nhiều nhà đầu tư khi kinh doanh đất chính là lẫn lộn giữa hai thuật ngữ trên. Theo Luật Đất đai 2013, đất thổ cư hay đất ở thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, được phép xây dựng nhà cửa và công trình dân sinh khác. Đất thổ cư không nằm trong dự án nào nếu như chưa được giải phóng, trả lại mặt bằng cho chủ đầu tư. Một khi đất thổ cư được lấy vào quy hoạch, nó sẽ nằm trong hạng mục đất nền dự án và cũng chuyển đổi tính chất pháp lý đi kèm.

Ngoài ra, còn một loại đất khác là đất liền kề. Thuật ngữ này ám chỉ những mảnh đất nông nghiệp như vườn, ao, ruộng bị xen kẹt vào khu dân cư. Những mảnh đất trên sẽ được pháp luật cho phép chuyển đổi thành đất thổ cư nếu đạt một số điều kiện nhất định. Vì thế tính chất pháp lý của đất liền kề không cao và người mua cũng sẽ chịu nhiều rủi ro hơn.

Những điều cần lưu ý khi mua bán đất nền dự án

Đất nền dự án, như đã nêu trên, là một hạng mục rất tốt cho kinh doanh lâu dài. Tuy nhiên, nếu không cẩn thận thì việc mua bán mặt hàng này có thể mang lại rủi ro. Nhà đầu tư cần tỉnh táo để nhận biết những vấn đềsau:

1. Tính chất pháp lý của dự án

Bất luận là ở đâu hay khi nào, nhà đầu tư cần phải đảm bảo yếu tố pháp lý cho mảnh đất của mình bởi đây sẽ là bảo chứng trước pháp luật nếu có tranh chấp, kiện tụng. Những yếu tố này bao gồm: sổ đỏ, quy hoạch và giấy phép xây dựng.

Hiện nay, các phương tiện thông tin đại chúng đã đăng tải rất nhiều thông tin về các dự án ‘ma’, dự án chui xuất hiện nhan nhản. Chủ dự án trên thực tế không có quyền được quy hoạch đất, không được phép xây dựng côngtrình. Thậm chí đất phân lô ở đây còn là đất nông nghiệp chưa có bất kỳ quyết định chuyển đổi mục đích đến từ cơ quan chức năng. Tất cả đều để lừa gạt người tiêu dùng, đánh vào tâm lý ưa chuộng giá rẻ bởi giá đất nông nghiệp thấp hơn nhiều so với đất ở.

Chính vì vậy, nhà đầu tư cần thận trọng trong việc truy cứu tính chất pháp lý của đất. 3 loại đất nền cần tránh là:

-        Đất nền chưa được phép phân lô – không có quyền xin cấp sổ đỏ;

-        Đất dự án ‘ma’ – không có thực nhằm lừa đảo, chiếm đoạt tiền đặt cọc;

-        Cuối cùng là đất thế chấp ngân hàng – vốn đã được dùng vào mục đích gọi vốn cho chủ đầu tư và được coi là tải sản của ngân hàng.

2. Những lợi ích mà dự án cung cấp cho người sở hữuđất nền

Điều trên quyết định giá thành của mặt hàng bạn chọn lựa. Đất nền đẹp là đất nằm trong quy hoạch gần các khu dân cư, có những tiện ích và cơ sở hạ tầng đầy đủ. Một mảnh đất được kết nối giao thông thuận tiện, gần nơi đông đúc và tiện ích như bệnh viện, trường học… sẽ có giá bán gấp nhiều lần lô đất không sở hữu điều đó dù cùng diện tích. Vì thế, không nên quá mạo hiện đổ tiền vào các dự án ở nơi ‘đồng không mông quạnh’.

3. Định giá đúng cho đất nền

Định giá đúng cho đất nền sẽ giúp nhà đầu tư tiết kiệm kha khá tiền bạc. Hãy tham khảo ý kiến của các chuyên gia trước khi đưa ra quyết định. Càng nhiều thông tin thì bạn càng có cái nhìn chính xác hơn về giá trị của mảnh đất muốn mua.

Hoặc nếu như không có điều kiện, bạn có thể tham khảo trên các website như nhadat24h.net, batdongsan.com.vn, alonhadat.com.vn… Đây là hệ thống các website đăng tin bán nhà đất rất uy tín. Mức giá trung bình của các sản phẩm đồng loại được đăng bán tại đây sẽ cho bạn một mốc tham khảo tin cậy.

4. Cân nhắc tài chính và rủi ro tín dụng

Nếu nhà đầu tư không sở hữu tối thiểu 50% giá trị lô đất, lời khuyên là không nên đi vay để mua đất. Thậm chí kể cả khi số vốn lớn hơn và nhà đầu tư phải vay ít hơn, họ vẫn cần tính toán cẩn thận các chi phí.

Khi đi vay, áp lực về lãi suất và thời hạn trả nợ tăng dần theo khối lượng nợ phải trả. Vì thế, với cách tính lãi kép thì số nợ có thể phình to thành con số khổng lồ nếu nhà đầu tư không có đủ tiền trả lãi hàng tháng. Đặc biệt là phân khúc đất nền – hạng mục đất có thời gian hoàn trả vốn cũng như thu lãi rất lâu (5-10 năm, tùy tình hình thực tế). Tốt nhất, chỉ khi có tiền nhàn rỗi thì nhà đầu tư mới nên sử dụng để kinh doanh đất nền.

Trên đây là những kiến thức về chuyên ngành đất nền mà datnennews đã mang đến cho quý độc giả. Rất mong mỏi các quý độc giả có thể nắm bắt được tình hình đất đai tạiViệt Nam cũng như tìm được sản phẩm kinh doanh sinh lời cao, ít rủi ro nhờ nhữnggì mà chúng tôi đã sưu tầm tại đây.